O que é valor venal e por que ele pode ter feito milhares de brasileiros pagarem ITBI a maior

Ao comprar um imóvel, muitas pessoas acreditam que o ITBI será calculado sobre o valor efetivamente pago na negociação. Na prática, porém, diversos municípios adotaram, durante anos, valores de referência definidos unilateralmente pela administração pública para apuração do imposto.

Essa prática fez com que muitos contribuintes recolhessem ITBI sobre uma base de cálculo superior ao valor real da transação imobiliária. Em outras palavras, milhares de brasileiros podem ter pago ITBI a maior nos últimos anos.

A discussão chegou ao Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial nº 1.937.821/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos, que deu origem ao Tema nº 1.113 do STJ.

A questão central era aparentemente simples: afinal, o que deve ser considerado valor venal para fins de cálculo do ITBI?

A resposta dada pelo STJ pode ter impacto direto sobre contribuintes que adquiriram imóveis nos últimos anos e recolheram o imposto com base em valores fixados pelo município, e não no valor efetivamente declarado na compra e venda.

O que é ITBI?

O ITBI, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, é um tributo municipal cobrado, em regra, quando ocorre a transmissão onerosa de um imóvel.

Na prática, ele costuma ser exigido em operações de compra e venda de imóveis urbanos, sendo normalmente necessário para a regularização da escritura pública e posterior registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis.

O ponto central da discussão não está na existência do imposto, mas sim na forma como ele deve ser calculado.

Qual é a base de cálculo do ITBI?

O artigo 38 do Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

O problema é que a legislação tributária não definiu, de forma objetiva, o que deve ser entendido por valor venal para fins de ITBI.

Aproveitando essa lacuna, diversos municípios passaram a adotar valores de referência próprios para apuração do imposto, muitas vezes distintos daqueles efetivamente praticados nas transações imobiliárias.

Na prática, isso significava que o contribuinte podia comprar um imóvel por determinado valor, declarar esse valor na escritura, mas ser obrigado pelo município a recolher ITBI sobre uma quantia superior, definida unilateralmente pela administração tributária.

Foi justamente essa prática que deu origem a uma série de discussões judiciais em todo o país.

O que é valor venal?

Para fins de ITBI, o conceito de valor venal está diretamente relacionado ao valor de mercado do imóvel transmitido.

A doutrina tributária tradicional já reconhece essa compreensão. Aliomar Baleeiro observa que o valor venal “é aquele que o imóvel alcançará para compra e venda à vista, segundo as condições usuais do mercado de imóveis”.

Em outras palavras, o valor venal não deve ser entendido como um número artificial ou abstrato, fixado previamente pelo município, mas sim como o valor que o imóvel efetivamente representa em uma operação normal de mercado.

Essa compreensão é especialmente relevante porque o mercado imobiliário é dinâmico. O preço de um imóvel pode variar conforme localização, estado de conservação, urgência da venda, tempo de exposição no mercado, forma de pagamento, negociação entre as partes e outros fatores concretos.

Por isso, a definição da base de cálculo do ITBI precisa observar a realidade econômica da operação, e não uma presunção unilateral da administração pública.

Valor venal, capacidade contributiva e realidade econômica

A discussão sobre o valor venal do imóvel também se relaciona com o princípio da capacidade contributiva.

A doutrina tributária tradicional reconhece que esse princípio busca aproximar a tributação da efetiva manifestação de riqueza do contribuinte.

Nesse sentido, Hugo de Brito Machado destaca a importância de que a tributação observe a realidade econômica subjacente aos fatos tributáveis. A exigência tributária deve guardar correspondência com a riqueza efetivamente revelada pelo contribuinte, não se legitimando por meras presunções dissociadas da realidade econômica.

Essa lógica também aparece em outros julgamentos relevantes. O Supremo Tribunal Federal, ao julgar a ADI 5422, afastou a incidência do Imposto de Renda sobre os valores recebidos a título de pensão alimentícia, justamente por inexistir acréscimo patrimonial apto a justificar a tributação.

Embora se trate de contexto diverso, o precedente reforça uma premissa constitucional importante: a tributação deve encontrar suporte em manifestações reais de riqueza.

Aplicando essa lógica ao ITBI, não parece adequado que o contribuinte seja tributado com base em um valor presumido pelo município quando a operação imobiliária revela uma realidade econômica diferente.

O que decidiu o STJ no Tema 1.113 sobre ITBI?

Foi diante desse cenário que o Superior Tribunal de Justiça enfrentou a questão no julgamento do REsp 1.937.821/SP, vinculado ao Tema nº 1.113.

Ao fixar as teses repetitivas, o STJ reconheceu que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor de mercado do imóvel transmitido.

A Corte também decidiu que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, somente podendo ser afastado pelo município mediante a instauração de procedimento administrativo próprio, destinado à apuração do valor venal do bem.

Em síntese, o STJ estabeleceu três premissas fundamentais:

1. A base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado;
2. O valor declarado pelo contribuinte na transação imobiliária goza de presunção de veracidade;
3. Caso o município discorde do valor declarado, deve instaurar procedimento administrativo próprio, assegurando ao contribuinte o contraditório e a ampla defesa.

Essa decisão afastou a possibilidade de o município substituir automaticamente o valor declarado pelo contribuinte por um valor de referência previamente fixado pela administração tributária.

O município pode usar valor de referência para calcular o ITBI?

De acordo com o entendimento firmado pelo STJ no Tema 1.113, o município não pode simplesmente utilizar um valor de referência prévio e unilateral para substituir automaticamente o valor declarado pelo contribuinte.

Isso não significa que o município esteja impedido de fiscalizar a operação.

Caso a administração tributária entenda que o valor informado na escritura não corresponde ao valor real de mercado do imóvel, ela poderá questionar a declaração do contribuinte. Contudo, para isso, deverá instaurar um procedimento administrativo próprio, com garantia de contraditório e ampla defesa.

Portanto, o que o STJ afastou foi a cobrança automática do ITBI com base em valores de referência definidos unilateralmente pelo município, sem análise individualizada da transação imobiliária.

Valor venal do ITBI é o mesmo valor venal do IPTU?

Outro ponto importante enfrentado pelo Superior Tribunal de Justiça foi a diferença entre a base de cálculo do ITBI e a base utilizada para o IPTU.

Embora ambos os tributos utilizem a expressão “valor venal”, o STJ reconheceu que não há identidade necessária entre os conceitos.

Isso significa que o município não pode simplesmente utilizar, para fins de ITBI, os mesmos parâmetros empregados na apuração do IPTU.

O IPTU está relacionado à propriedade imobiliária e costuma partir de critérios gerais de avaliação utilizados pela administração municipal. Já o ITBI incide sobre uma operação específica de transmissão onerosa do imóvel.

Por isso, no caso do ITBI, o valor venal deve estar relacionado ao valor de mercado do imóvel transmitido naquela operação concreta.

Exemplo prático: como o ITBI deve ser calculado?

A compreensão do tema se torna mais simples quando analisada sob uma perspectiva prática.

Imagine que determinado imóvel seja anunciado por R$ 100 mil. Após negociações, comprador e vendedor chegam a um acordo e formalizam a compra e venda por esse mesmo valor, mediante escritura pública.

Nesse caso, qual deve ser a base de cálculo do ITBI?

Segundo a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, o valor declarado pelas partes na transação imobiliária goza de presunção de veracidade e deve servir, em regra, como base para apuração do imposto.

Agora imagine outra situação.

Um imóvel é inicialmente ofertado por R$ 100 mil, permanece longo período sem interessados e, depois de negociações, acaba sendo vendido por R$ 90 mil.

Nessa hipótese, a efetiva manifestação de riqueza revelada pela operação é o valor da transação concretamente celebrada entre as partes, e não um valor hipotético ou presumido estabelecido unilateralmente pelo município.

Caso a administração municipal entenda que os R$ 90 mil não correspondem ao valor real de mercado do imóvel, ela não poderá simplesmente substituir esse valor por outro previamente definido em seu sistema interno. Será necessário instaurar procedimento administrativo próprio para apuração do valor venal, assegurando ao contribuinte o direito de defesa.

Quem pagou ITBI a maior pode pedir restituição?

A partir da orientação firmada pelo STJ, contribuintes que recolheram ITBI com base exclusivamente em valores de referência adotados pelo município, sem observância dos parâmetros definidos pela Corte, podem ter elementos para discutir a legalidade da cobrança.

Nesses casos, pode ser possível pleitear a restituição do ITBI pago a maior, desde que observadas as particularidades de cada caso concreto.

Em regra, também deve ser analisado o prazo prescricional de cinco anos previsto na legislação tributária.

Isso significa que o contribuinte que comprou imóvel nos últimos anos e recolheu ITBI sobre base de cálculo superior ao valor efetivamente declarado na operação pode avaliar se houve pagamento indevido ou cobrança em desconformidade com o entendimento firmado pelo STJ.

Quais documentos podem ser analisados em casos de ITBI pago a maior?

Para verificar a possibilidade de restituição do ITBI, é importante analisar a documentação relacionada à aquisição do imóvel e ao recolhimento do imposto.

Entre os principais documentos que podem ser necessários estão:

• escritura pública de compra e venda;
• contrato particular de compra e venda, se houver;
• guia de recolhimento do ITBI;
• comprovante de pagamento do imposto;
• matrícula atualizada do imóvel;
• documentos que demonstrem o valor efetivamente pago na operação;
• eventual avaliação ou valor de referência utilizado pelo município.

A análise desses documentos permite verificar se o ITBI foi calculado sobre o valor da transação ou sobre uma base superior fixada unilateralmente pela administração municipal.

Conclusão: por que o valor venal pode ter levado ao pagamento indevido de ITBI?

Durante anos, muitos municípios calcularam o ITBI com base em valores de referência próprios, nem sempre compatíveis com o valor real da operação imobiliária.

Com o julgamento do Tema 1.113, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor de mercado do imóvel transmitido, sendo que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade.

Caso o município discorde do valor informado, deverá instaurar procedimento administrativo próprio, com contraditório e ampla defesa, não podendo simplesmente substituir a declaração do contribuinte por um valor de referência unilateral.

Em um cenário no qual milhares de operações imobiliárias podem ter sido tributadas com base em critérios posteriormente afastados pelo Superior Tribunal de Justiça, a discussão deixa de ser meramente acadêmica.

Para muitos contribuintes, compreender corretamente o conceito de valor venal pode representar não apenas maior segurança jurídica nas futuras transações imobiliárias, mas também a possibilidade de recuperação de valores indevidamente recolhidos aos cofres públicos nos últimos cinco anos.

Se você comprou um imóvel e pagou ITBI com base em valor superior ao preço efetivamente praticado na negociação, pode ser recomendável analisar a documentação da operação para verificar se houve pagamento a maior.